עסקת ועסקת פינוי בינוי או תמ"א 38 הן עסקאות קומבינציה, בהן מוכרים הדיירים ליזם את הזכויות לבניית דירות חדשות בבניין המגורים שלם, והיזם בתמורה הורס או משפץ את הבניין הישן ואת הדירות של הדיירים. הנוהג הוא שדירות הדיירים תגדלנה בצורה ישירה לעומת גודלן הנוכחי, עד 150% במקרה של פינוי בינוי, או לא יותר מ 25 מ"ר במקרה של תמ"א 38. עם זאת, יש לזכור, כי הוראה זו נקבעה בשל תקרת הטבות המס אשר מעניק החוק. אין מניעה אמיתית להעניק הטבות אחרות, גדולות יותר, בתנאי שהדיירים או היזם מוכנים לשאת בעלות המס של אותן הטבות נוספות.
לעמוד דירות מקבלן באתר BankNadlan לחצו כאן
מהי מערכת היחסים הנכונה בין בעלי הנכסים?
לאחרונה, ביהמ"ש המחוזי של מחוז תל אביב קבע כי חלקם של בעלי הדירות בקרקע לאחר, הריסת הבניין, יכול בהתאם לחלקם ברכוש המשותף. פסק דין נעשה, במקרה של בניין אשר נשרף ונהרס כליל, והתייחס לזכויות בעלי הדירות בו לאחר הריסתו הסופית. ביהמ"ש קבע את פסיקה זו מבלי להתחשב במיקום היחידה בבניין, למרות שמחיר הדירות בקומות העליונות בבניין היו גבוהות יותר. פסק דין זה מלמד מהם היחסים הנכונים בין כל בעלי הדירות בפרויקט, אשר מבקשים לבצע פרויקט של הריסה ובנייה בבניין מגורים משותף, וזאת בין אם הבניין נרשם בנכס משותף בפנקס הבתים המשותפים ובין אם לא נרשם ככזה.
לעמוד הפרויקט גני הנשיא - חדרה באתר BankNadlan לחצו כאן
יחס ערך הדירות נשאר זהה
ההבדל בין הנכסים נובע מתוצאת הרחבות מאוחרות שנעשו על ידי הבעלים בדירות שלהם, או מתכנון הבניין במקור. עם זאת, ההבדל בין הדירות הוא לא מה שקובע את הבדלי המחיר בין בעלי הנכסים במקרה של שיפוץ או הריסת הבניין ובנייתו מחדש. כעת, הנתון הקובע את ערך הנכס הינו יחסו של כל נכס ברכוש המשותף, במידה ונרשם כראוי כבית משותף, ואם הבניין לא נרשם כבית משותף, בעלותה של הקרקע. ככל שהיחס של הדירה בבעלות על הקרקע או ברכוש המשותף הינו זהה (למרות ההבדלים בין הדירות), אין סיבה אמיתית שהתמורה שניתינת לדיירים לא תהיה זהה. לדוגמא, בבניין בן 6 נכסים, 5 נכסים הרחיבו את שטחם, והדירה השישית לא הורחבה. למרות ההרחבות, צו הבית המשותף וחלקה של כל דירה ברכוש המשותף לא תוקן ונותר זהה (1/6 לכל דירה).