האתגר הקשה ביותר בכל שווקי הנדל"ן המפוזרים להם ברחבי העולם, הוא להבין כיצד מזהים לוקיישן נדל"ן רווחי, שיספק את הרווחים הגבוהים ביותר כשהתשואה גבוהה יותר והמחיר נמוך והאם יש לו עתיד של עליית מחירים. ישנן סיטואציות בהן אפילו יזמים או קבלנים מומחים עלולים לפספס את ה"לוקיישן" המנצח הבאה, רק משום שנכנעו לתדמית ספציפית בזמן נתון ולא ראו קדימה, ובסופו של דבר, הלוקיישן נבחר כיעד הבא, ואחוזי התשואה שלו היו הגבוהים ביותר. לכן, כאשר מגיעים לבחון נכס כלשהו, בין אם מדובר בדירות מקבלן, דירה על הנייר, משרד להשכרה, נכס נדל"ני בחול או בהשקעה במגרשים או קרקעות, חשוב לבצע את הבדיקה בקור רוח וניתוח יבש.
נגישות באזור, מרכזיות, תוכניות עתידיות לפיתוח ועוד
ישראלים רבים עלולים לחפש את הנכס בו הם מעוניינים להשקיע לפי תחושה, או היכרות מוקדמת עם הסביבה וזו עלולה להיות טעות שתפגע בהם כלכלית, שכן דווקא היכרות מוקדמת עלולה לגרום למשקיע לחשוב שהוא מכיר את השכונה והסביבה של הנכס המדובר, ולבחון את הנכס לפי פרמטרים שגויים ולא לפי בדיקות מקיפות אחר הנגישות באזור, מרכזיות, תוכניות עתידיות לפיתוח ועוד. בהשקעות נדל"ן חשוב לבצע בדיקות ברשות המקרקעין כדי למצוא את הנתנוים אודות הטאבו, מהו ערך הנכסים הנוספים בסביבה של הנכס הנבחר. דוגמא לכך היא שכונת כרם התימנים שבעבר הרחיקה אנשים רבים בשל המצב הפיזי שלה בשנות ה-90 והרחיקה ישראלים רבים מלהשקיע באזור. היום אין אדם שלא היה משקיע בכרם התימנים, או פלורנטין ויפו, אך לפני 20 שנה, אנשים ברחו מהאזורים הללו.
לעמוד הפרויקט נוף רמות – באר שבע באתר BankNadlan לחצו כאן
פלורנטין, כרם התימנים ועכשיו נווה שאנן
נווה שאנן בתל אביב היא דוגמא חיה לשכונה הנמצאת כיום במצב פיזי ירוד, מושכת עובדים זרים לגור בסביבה ובעיקר אוכלוסייה חלשה וישראלים מהמעמד הבינוני ומעלה לא ייתנו מבט שני, כאשר הם חולפים בשכונה. אך כבר היום, ישנם תוכניות רבות לפיתוח האזור, שיווק פרויקטים של פינוי בינוי והקמת אזורי מסחר ותעסוקה על מנת לפתח את השכונה הוותיקה, כמו הפיתוח שנעשה בפלורנטין, שבעברה הייתה קרויה כשכונת הנרקומנים וכיום היא מוקד בילוי ומגורים של צעירים רבים, סטודנטים ומשפחות צעירות. ועד חשוב לציין כי אזורים בעלי עליית מחירים גבוה אינם בהכרח מספקים תשואה גבוהה. לשם כך נשווה בין ת"א וב"ש, בת"א הביקוש הוא הגבוה ביותר, אך בגלל מחירי הדירות הגבוהים, אחוזי התשואה עומדים על 5 אחוזים, ולעומת זאת בבאר שבע, מחירי הדירות הנמוכים, יכולים לספק למשקיע אחוזי תשואה גבוהים יותר והוא יוכל להחזיר את השקעתו מהר יותר.