בשנים 1997־2014 מחירי הדירות בישראל הכפילו את עצמם. לעלייה המתמשכת הזו נרשמו סיבות רבות ומגוונות, הירידה בהתחלות הבנייה, היצע נמוך של קרקעות, והמשבר הפיננסי ב־2008. אבל, מתברר שבשני העשורים האחרונים עליית הנכסים השתמשה בשחקן חיזוק חסוי שלא קיבל את ההכרה המספקת. הדולר, או ליתר דיוק, שער החליפין בין הדולר לשקל. מחקר חדש שערכו ד"ר דני בן שחר והדוקטורנט רוני גולן עלה על הנתון שלולא המעבר מחישוב עסקאות דולרי לשקלי, מחירי הדיור בישראל היו יכולים להיות נמוכים בכ־31 אחוזים לעומת המחירים הנוכחיים. כלומר שהדולר החל לאבד מכוחו, בעלי הנכסים עברו משיקול רווחי לעסקאות שקליים אשר שמרו על כוחו של המחיר הגבוהה, והתעלמו מירידת הערך של הדולר. כך מנעו ירידת מחירים ואם סוכמים את הפעמים בהם הדולר ירד, מחירי הדיור היו יכולים לרדת בהתמדה כשעד היום, מחירי הדירות היו יורדים בכ־31 אחוזים.
לעמוד דירות חדשות מקבלן באתר BankNadlan לחצו כאן
מנגנון הראצ'ט שפועל רק לצד אחד
למעשה, החוקרים גילו מנגנון ראצ'ט במחירי דיור. בשנת 2008 שהשוק היה כבר בשלהי המעבר בין המטבעות, מחירי הדיור ננקבו הן בדולרים והן בשקלים, ולמוכרים היו שני מחירי ייחוס. בתנאים אלו, העלייה והירידה בשער המטבע מנגנון שפועל בכיוון אחד לטובת בעלי הנכסים ואלה, ניצלו אותו על מנת לעלות את המחירים, לפי המטבע החזק ביותר בכל פעם שהיה שינוי. כך הצליחו התעלמו מירידת הערך שהייתה מובילה להורדת המחיר עבור הנכס ואילצו את הרוכשים להשתמש בשיטה זו.
לעמוד השקעות נדל"ן בחו"ל באתר BankNadlan לחצו כאן
ניצול של שער החליפין ע"י בעלי הנכסים
לצד מנגנון הראצ'ט במחירי הדיור, המחקר הציג מתאם נוסף בין ההתחזקות של השקל מול הדולר לבין העלייה במחירי הדיור. ז"א, לפי ממצאי המחקר, כל עלייה של אחוז בשער החליפין שקל - דולר, התלוותה בעליית מחירים של כחצי אחוז בסולם מחירי הדירות. לעומת זאת, כששערי החליפין בין המטבעות הובילו לירידה כלשהי, בעלי הנכסים קפצו, כל פעם למטבע החזק. כששער החליפין של הדולר עולה, ניתן לצפות לעליית מחירים, וכשהדולר יורד ניתן לצפות לירידת מחירים, אבל שלא כך היה הדבר.