באופן עקרוני, מחיר הדירה נקבע על סמך שני גורמים מרכזיים: מאפיינים פיזיים של הדירה ורמת הביקוש. המאפיינים הפיזיים מגדירים למשל שמחירה של דירת 4 חדרים יהיה גבוה יותר ממחירה של דירת 3 חדרים, אך מרכיב הביקוש יכול לגרום לכך שדירת 3 חדרים באזור מבוקש תעלה יותר מאשר דירת 4 ואפילו 5 חדרים באזור בעל ביקוש נמוך.
לעמוד מחירון הדירות באתר BankNadlan לחצו כאן
בחינת המאפיינים הפיזיים של הדירה
תהליך התמחור מתחיל בבחינת הדירה עצמה. בתהליך זה בוחנים שורה ארוכה של פרמטרים כדוגמת: קומה, מספר חדרים, מספר חדרי שירותים, שטח במ"ר, יש או אין מרפסת, מחסן, ממ"ד, מעליות בבניין משותף וכדומה, גובה הדירה, גיל הדירה, מצב הדירה מבחינת תשתיות ומבחינת גימור (קירות, חלונות, ריצוף וכדומה). על נתונים אלה יש להוסיף נתונים סביבתיים כמו קירבה למוסדות חינוך, מרכזים מסחריים, תחבורה ציבורית וכדומה, קירבה לצירי תנועה ראשיים, מידת השקט או הרעש באזור, רמה סוציו אקונומית של השכנים והסביבה וכדומה.
תהליך התמחור מתחיל בבחינת הדירה עצמה.
שילוב נתון הביקוש באזור
בתוך כל החישוב הזה יש לשלב כעת את נושא הביקוש באזור, חישוב שנעשה על ידי בחינת רמת המחיר בה בוצעו עסקאות נדל"ן בעת האחרונה סביב נכסים דומים. כך למשל, אם מדובר בדירת 4 חדרים ברחוב דיזנגוף בתל אביב יש לבחון עסקאות אחרונות שבוצעו באזור סביב דירות ארבעה חדרים. הגדרת "אזור" יכולה להשתנות מאוד בין חלקי הרחוב, ביחס לרחובות סמוכים וכדומה. בהתאם לכך, נקבע המחיר על ידי שמאי מקצועי האוחז בכל הידע הנדרש סביב הפרמטרים שיש לבחון, וסביב המידע שיש לבחון לגבי תנאי השוק הנוכחיים.
לעמוד דירות חדשות מקבלן באתר BankNadlan לחצו כאן
המחיר שפלוני יהיה מוכן לשלם
אחרי שאמרנו את זה, בסופו של דבר, מחירה של דירה הוא המחיר שמישהו מוכן לשלם עבורה, כך שבעל הדירה יכול להתייחס למחיר השמאי כנקודת ייחוס בלבד, ולדרוש מחיר גבוה יותר עבור הדירה. במידה ויוכל לגבות יותר, המשמעות היא שהביקוש נמצא במגמת עלייה, ונתון זה יילקח בחשבון בתמחור עתידי של דירות שתמכרנה באותו אזור.