משקיעי הנדל"ן והציבור הישראלי שלום, פיתחו מחברות ורישמו את הנוסחא הבאה:
V= 15,148 (1.49-0.2362P- 0.01037S+0.0238P²+ 0.0066S²+ 0.0042PS)
זו הנוסחא אותה חישבו במשרד האוצר ולפיה יחלו לפעול מעתה כדי לחשב את ערכו של מ"ר ממוצע בישראל. הנוסחא מגיע כדי לעודד את תהליכי שר האוצר כחלון, להרחיק משוק הנדל"ן את 50 אלף המשקיעים, שלטענת האוצר מחזיקים מעל ל-3 דירות לפחות ובכך משפיעים לרעה על שוק הנדל"ן ומעודדים עליית מחירים. בצורה זו, מבקש שר האוצר לנסות להגדיל את היצע הדירות בצורה מיידית ולנסות להשפיע על מחירי הדירות בשוק הפרטי לרדת. המשך הנוסחא מתחלק לפרמטרים של: v - שוויו של מ"ר בדירה, P - מקדם הפריפריאליות שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, S - מדד חברתי-כלכלי שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, 15,148 = מחיר מ"ר ממוצע בישראל.
לעמוד נדל"ן בבאר שבע והדרום באתר BankNadlan לחצו כאן
מדוע הנוסחא החדשה נקבעה?
אז מה בדיוק מסבירה הנוסחא החדשה? הנוסחא תעברו בקרוב במסגרת חוק ריבוי נכסים, המוכר בתקשורת בשם "חוק שלוש הדירות". שווי הדירה הוערך עד היום לפי מחיר השוק שלה, מחיר אזורי שייקבע על ידי שמאי ממשלתי, בדומה לנעשה בתוכנית מחיר למשתכן. כאשר רצו להעביר את החוק החדש ללא הנוסחא החדשה, התברר כי ככל הנראה מדובר בכמות אדירה של עבודה, שתפגע קשות ביכולת העבודה של רשות המיסים והשמאי הממשלתי ובנוסף לכך הבינו כי בעלי דירות רבים מערערים על שווי הדירות שנקבע להם ומציעים מחיר משלהם ולכן החליטו להציג נוסחא חדשה וקבועה, שלפיה יתבצעו הערכות המחירון דירות החדשות וזו תקבל תוקף חוקתי.
המיקום הגאוגרפי ומעמד סוציו אקונומי משפיעים על מחיר הדיור
אך מאחר שרובינו לא למדו 5 יחידות מתמטיקה מוגבר, ובזמן כתיבת המאמר הנ"ל צוות בנק נדל"ן עדיין מנסה לחשב את הנוסחא ננסה להסביר אותה במילים פשוטות יותר. 15,148 ש"ח הוא המחיר הממוצע בישראל ליחידת מ"ר ולכן, נוסחת המס מבוססת עליו. בעקבות המחירים השונים בין מגוון הדירות בשל מיקומים גיאוגרפים שונים, היצע מול ביקוש וכו', למחיר הממוצע הודבק קבוע, הכולל נוסחה שכוללת את P- מקדם הפריפריאליות, אותה מפרסמת המל"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה), ו-S מדד חברתי-כלכלי שגם אותו מפרסמים באותה השלכה. הנתונים הללו מקבלים את מעמדם מביסוס של עבודות אקדמיות, אשר הראו כי ישנה מובהקות בין המיקום הגאוגרפי של יישוב מסוים והסולם הסוציו אקונומי שלו, לבין מחירי הדירות הקיימים בו.